Wird dem Mieter wegen einer Pflichtverletzung fristlos vom Vermieter gekündigt, so muss der Mieter für Mietausfall nur bis zu dem Zeitpunkt aufkommen, zu dessen Ende er das Mietverhältnis selbst hätte kündigen können.
Folgender Fall:
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen. Sie hatte das Mietverhältnis wegen Pflichtverletzung der Mieter fristlos gekündigt und in der Folge Räumungsklage erhoben. Die Mieter wurden zur Räumung der Wohnung verurteilt unter Fristsetzung bis zum 01.12.2014. Die Mieter sind fristgemäß aus der Wohnung ausgezogen und übergaben die Wohnung an die Vermieterin zurück.
Die Wohnung war jedoch erst ab Juni 2015 neu vermietet. Die Vermieterin fordert von den Mietern den Ersatz eines Mietausfallschadens für Dezember 2014 bis März 2015 mit der Begründung, ohne die Pflichtverletzung des Mieters wäre es nicht zur Kündigung gekommen und das Mietverhältnis hätte fortbestanden. Folglich seien die Mieteinnahmen durch das Fehlverhalten entgangen. Die Mieter meinen, sie müssen nicht dafür aufkommen, dass die Vermieterin ab Dezember 2014 zunächst keine Mieteinnahmen erzielt habe.
Das Landgericht Berlin entscheidet: Kein Anspruch auf Mietausfall
Die Vermieterin hat keinen Anspruch auf Ersatz entgangener Mieteinnahmen.
Es liegt keine Pflichtverletzung aus § 280 BGB vor, da die Pflichtverletzung der Mieter, die zur Kündigung geführt hat, nicht ursächlich für den Ausfall der Mieten war.
Bei fristloser Kündigung des Vermieters wegen einer Pflichtverletzung des Mieters beschränke sich die Zahlungspflicht des Mieters auf den Zeitraum, zu dem der Mieter vom Zeitpunkt der fristlosen Kündigung ausgehend das Mietverhältnis seinerseits hätte kündigen können. Dem Vermieter würden demnach wegen der Pflichtverletzung nur die Mietzahlungen entgehen, die über die Zahlungsverpflichtung des Mieters bei eigener Kündigung hinausgehen. Es liege, so die Berliner Richter, insoweit ein Fall des rechtmäßigen Alternativverhaltens des Mieters vor. Es sei unerheblich, ob der Mieter selbst kündigen wollte oder tatsächlich gekündigt hat.
(LG Berlin, Urteil v. 10.01.2017, 18 S 39/16)
Hinweis: Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe
Ist ein Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter bis zur Rückgabe der Mietsache eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB). Die Höhe dieser Nutzungsentschädigung entspricht der vereinbarten oder ortsüblichen Miete. Der Mieter muss einen darüber hinausgehenden Schaden nur ersetzen, wenn er die verspätete Rückgabe zu vertreten hat. Wenn dem Mieter – wie im Fall – eine Frist zur Räumung vom Gericht gewährt wird, ist er bis zu deren Ablauf über die Nutzungsentschädigung hinaus nicht zum Ersatz eines weiteren Schadens verpflichtet (§ 571 Abs. 2 BGB).
Fragen rund um das Thema “Beendigung von Mietverhältnissen und deren Folgen” beantwortet Ihnen Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Peter Albert.
