Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den
Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf
diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen
Gründen unwirksam.

20 Jahre alter Mietspiegel

Was war der Hintergrund der Entscheidung?

Vermieter und Mieter stritten um eine Mieterhöhung, die der Vermieter mit einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf Basis eines 20 Jahre alten Mietspiegels begründete. Die Mieterin weigert sich, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen.

BGH: Mietspiegel muss halbwegs aktuell sein

Die Bundesrichter wiesen die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab. Das Mieterhöhungsverlangen sei bereits formell unwirksam.

Zur Begründung führten die Richter des für Wohnrecht zuständigen VIII. Senats aus, dass die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens  dem Mieter ermöglichen soll, die inhaltliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen.  Zwar dürften an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, das Erhöhungsverlangen müsse aber mindestens Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet.

Das Erhöhungsverlangen erfüllt diese Voraussetzungen u.a. dann nicht, wenn der Vermieter dieses mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung schon auf den ersten Blick nicht tragen, weil deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint.

Vermieter kann veralteten Mietspiegel heranziehen

Aus § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ergebe sich zwar, dass der Vermieter auf einen veralteten Mietspiegel Bezug nehmen könne, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Das Gesetz lege keine Höchstgrenze fest, bis zu der der Vermieter einen veralteten Mietspiegel heranziehen könne. Dem Mietspiegel müsse aber ein gewisser Informationsgehalt zukommen.

Ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel erfülle diese Voraussetzungen nicht. Dies liege daran, dass die Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet, im Laufe der Zeit einem Wandel unterliegen. Besondere Werte einer Wohnungseinrichtung können sich im Laufe der Zeit zu Standardausstattungen werden. Gleiches gilt für die Bewertung der Lage der Wohnung. Solche Veränderungen, die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit entscheidend seien, würden bei einem 20 Jahre alten Mietspiegel nicht berücksichtigt. Aufgrund des fehlenden Informationsgehaltes könne der Mieter deshalb nicht entscheiden, ob das Mieterhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist.

Letztendlich müsse der Vermieter die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht auf einen Mietspiegel stützen; er könne zur Begründung auch Vergleichswohnungen benennen.

Rechtstipp:

Das Urteil des BGH stellt den Vermieter vor große Risiken, da der BGH offen gelassen hat, ab welchem Alter der Vermieter einen Mietspiegel nicht mehr zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen darf. Existiert allerdings in einem Ort ein qualifizierter Mietspiegel, muss das Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel gestützt werden. Vergleichswohnungen können die Mieterhöhung dann nicht stützen, so zumindest eine Entscheidung des OLG Frankfurt/Main.

Es bleibt zB abzuwarten, ob die Gerichte in Cottbus, den mittlerweile 8 Jahre alten Mietspiegel der Stadt Cottbus noch als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen akzeptieren.

Wie Sie als Vermieter weitere Fallstricke bei der Mieterhöhung vermeiden können, erklärt Ihnen gern Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Peter Albert in Cottbus oder Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Falk Hammerman in Potsdam und Berlin.