Anlässlich der 3. Südbrandenburger Immobilientage hielt Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Peter Albert einen Vortrag zum Thema „Problemmieter – Mietausfälle vermeiden, erfolgreich kündigen“ vor ca 35 Teilnehmern in der IHK Cottbus.
Problemmieter – Mietausfälle vermeiden
Auswahl des Mieters – vorbeugende Maßnahmen
Wichtigste vorbeugende Maßnahme:
Möglichst viele umfassende und aussagekräftige Informationen über den Mietbewerber einholen
Ist das Mietverhältnis erst einmal abgeschlossen, ist es schwer zu kündigen. Selbst bei Zahlungsverzug ist zwar eine Kündigung möglich; aber der Mieter bleibt weiter in der Wohnung, zahlt nicht und verursacht evtl. noch Schäden.
Was ist alles möglich/ zulässig?
– Selbstauskunft des Mieters
– Gehalts- / Einkommensnachweise
– Schufa und andere Auskunfteien
– Bescheinigung des Vorvermieters über pünktliche Mietzahlungen
– Grenzen: Datenschutz
Welche Fragen sind zulässig?
Zulässig sind nur Fragen, die die Erfüllungsbereitschaft und Erfüllungsfähigkeit des Mietbewerbers betreffen, wie zB Einkommen, Insolvenz, Abgabe der Vermögensauskunft, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, Personalien, Anzahl der Wohnungsnutzer + deren Alter, Höhe des Einkommens, Bonität
Welche Fragen sind unzulässig?
unzulässig sind Fragen zB zu
– Bankverbindung
– Rechtsschutzversicherung
– Mitgliedschaft im Mieterverein
– Staatsangehörigkeit
– Wohnstil
– Familienplanung
Vermüllte Wohnung – was tun?
a)Kündigung Mietverhältnis
Eine starke Verschmutzung, Vermüllung oder Vernachlässigung der Mietwohnung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters da, die den Vermieter in der Regel berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB)
Hierbei kommt es in der Regel nicht darauf an, ob die Mietsache beschädigt worden ist oder ob das Verhalten des Mieters zu einer konkreten Gefährdung geführt hat; eine potentielle Gefährdung reicht aus.
Achtung: vorherige Abmahnung ist erforderlich!
b) Schadensersatz
In den wenigsten Fällen beseitigen „Messi-Mieter“ die Schäden bzw. räumen die Wohnung nach erfolgreicher Räumungsklage ordnungsgemäß.
Um die Wohnung möglichst schnell wieder in einen vermietbaren Zustand zu bekommen, wird der Vermieter die Schäden beseitigen/ die Wohnung räumen lassen. Die hier entstehenden Kosten kann er gegen den Mieter grundsätzlich geltend machen und zwar auch gegenüber einem Betreuer des Mieters oder den Erben.
Praxistipp: den Mieter unbedingt in Verzug setzen
Fallstricke bei der Kündigung
a) Wer ist Empfänger der Kündigung?
Mehrere Mieter (Regelung im Mietvertrag, AGB!)
Mehrere Vermieter
b) Formelle Inhalte der Wohnraumkündigung beachten
c) Zugang der Kündigung sicherstellen
Eilverfahren auch bei der Kündigung von Wohnraum?
Zentrale Vorschrift: § 940a ZPO mit drei Fallkonstellationen:
a) Räumung bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib und Leben des Vermieters
– gilt ausschließlich für Wohnraum; Bestehen eines Mietverhältnisses ist keine Voraussetzung; Räumungsklage muss noch nicht eingelegt sein
b) Räumung sonstiger Dritter
– gegen den Mieter muss ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegen; keine positive Kenntnis des Vermieters vom Besitzerwerb des Dritten; Mieter ist verpflichtet mitzuteilen, ob und an wen er Räume überlassen hat
c) Räumung bei missachteter Sicherungsanordnung
– rechtshängige Räumungsklage
– der Räumungsklage liegt eine Kündigung wegen Zahlungsverzug zugrunde
– (rechtskräftige) Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO (sicherungsfähig sind nur die nach Rechtshängigkeit der Klage aber vor Erlass der Sicherungsanordnung fällig gewordenen Mieten;
Problem in der Praxis: Vermieter muss konkret darlegen, welche besonderen Nachteile ihm entstehen, wenn er mit der geltend gemachten Forderung ausfällt
Den vollständigen Vortrag stelle ich Ihnen nachfolgend zum Download bereit:
Vortrag-KA-Rechtsanwalt_Problemmieter
Auch der rbb berichtete über den Südbrandenburger Immobilientag u.a. mit einem Kurzinterview mit Herrn Rechtsanwalt Peter Albert am 19.06.2017 in Brandenburg Aktuell. Den Bericht finden Sie im Archiv von rbb Brandenburg Aktuell.
Wenn auch Sie als Vermieter oder Verwalter zu den obigen Thema „Problemmieter – Mietausfälle vermeiden, erfolgreich kündigen“ oder auch zu anderen Themen Rund um das Miet- oder Wohnungseigentumsrecht an einen Kurzvortrag interessiert sind, zB im Rahmen einer Eigentümerversammlung, steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht gern zur Verfügung. Sprechen Sie mich einfach an.
